Contrato de Arrendamiento, 12 clausulas que debe contener

Objetivo del Contrato de Arrendamiento

El objetivo de este artículo es mostrarte como hacer un contrato de arrendamiento y dar algunos ejemplos de las cláusulas más importantes que no deben faltar en ningún contrato de arrendamiento.  Al final del artículo puedes descargar un ejemplo de contrato en Word o PDF donde se aplican todas las cláusulas.

Un contrato de arrendamiento o contrato de alquiler es un documento legal que realizan por una parte el arrendador (el dueño del inmueble) y el arrendatario (la empresa o persona que desea rentar el inmueble) para especificar los derechos y obligaciones que ambas partes tienen sobre un inmueble.  Y la manera en que procederán en ciertas situaciones.

El contrato es realizado por el arrendador  ya que es él que corre un mayor riesgo al poner el juego su patrimonio y es natural que trate de protegerlo. Sin embargo, un contrato justo también debe respetar y defender los derechos del inquilino o arrendatario.

Comprar una casa o inmueble como inversión es un negocio muy rentable y seguro. Puedes obtener ingresos pasivos por rentar una casa o departamento durante muchos años. Sin embargo, como todas las inversiones tiene sus riegos y al ser una inversión a largo plazo que requiere mucho capital es mejor tomar las precauciones necesarias para evitar inconveniente.

Por lo mismo toma en consideración las recomendaciones que te hago en los ejemplos de cláusulas de arrendamiento. Recuerda que mientras mayor sea tú inversión más se justificara acudir a expertos con lo son un abogado o un notario para sustentar el contrato de arrendamiento. Contar con su apoyo puede ser de gran ayuda si se da el incumplimiento de un contrato de arrendamiento.

A continuación te presento las cláusulas más importantes que debes de incluir en el contrato de arrendamiento y que te serán de utilidad para proteger tu patrimonio. Si en alguna no me explico claramente entonces te recomiendo que descargues el contrato de ejemplo al final del artículo.

Cláusulas de Contrato de Arrendamiento

DECLARACIONES

Hay muchos tipos de contratos pero sin importar el tipo todos comienzan con un párrafo donde se presentan las partes que intervienen en el mismo.

En el caso de un contrato de arrendamiento de casa habitación debe quedar claro quien ocupa la figura de Arrendador, Arrendatario y el Fiador Solidario, estas tres figuras son las partes de un contrato de arrendamiento.

Después cada una de las partes manifestara

Arrendador

• Que cuenta con la facultad legal para arrendar el inmueble ubicado en la dirección XXXXX.
• Que no hay ninguna causa que impida la contratación de servicios.
• Que el inmueble se encuentra en buenas condiciones para ser habitado.

Arrendatario

• Que cuenta con la facultad legal para recibir en arrendamiento el inmueble
• Que ha revisado las condiciones del inmueble y está de acuerdo con ellas.
• Que únicamente utilizará el inmueble para uso exclusivo de casa habitación (o cual sea el objeto del arrendamiento).

Ambas partes

• Que están de acuerdo en celebrar el contrato

SOBRE LA PROPIEDAD ARRENDADA

Aquí debe quedar claro cuál es el inmueble que se está dando en arrendamiento. Además de la dirección completa puedes añadir señas o características que ayuden a distinguirla y evitar confusiones.

• PRIMERA: “EL ARRENDADOR” otorga en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, un inmueble ubicado en la dirección ______, en las condiciones descritas en los antecedentes del presente instrumento, de conformidad con lo dispuesto por la fracción I del artículo 2306 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León.

SOBRE EL USO DE LA PROPIEDAD ARRENDADA

Debemos señalar el uso que se le dará al inmueble y dejar claro que no puede ser utilizado para nada distinto a lo señalado. Por ejemplo restringir el uso como CASA-HABITACIÓN o NEGOCIO.

• SEGUNDA: “EL ARRENDATARIO” se obliga a utilizar el inmueble arrendado exclusivamente como CASA- HABITACIÓN, con el apercibimiento de que en caso de incumplimiento, “EL ARRENDADOR” podrá exigir la rescisión del presente contrato, de conformidad con lo dispuesto por la fracción II del artículo 2383 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León.

También debes especificar si el arrendatario puede subarrendar el inmueble.

• TERCERA: “EL ARRENDATARIO” no podrá subarrendar, o ceder sus derechos de inquilino en todo o en parte, a cualquier otra persona, por lo que será ocupada única y exclusivamente por la persona que firme el presente instrumento. El incumplimiento a la cláusula que antecede, tendrá como consecuencia la rescisión del presente contrato siendo nulo el convenio que haya celebrado con terceros.

SOBRE LA VIGENCIA DEL CONTRATO DE ALQUILER Y SU RENOVACIÓN

Es muy importante mencionar el periodo de vigencia del contrato así mismo la fecha de terminación de contrato de arrendamiento.

• CUARTA: El término del presente contrato de arrendamiento será de _______ (meses, años), comenzando su vigencia a partir del día _____ concluyendo el día ______.

Además, se debe mencionar la manera  y con cuanto tiempo de anticipación el arrendatario debe de notificar al arrendador que desea renovar el contrato, sin que esto implique de forma automática la renovación del contrato. Generalmente la notificacion se realiza por escrito mediante una carta de renovación de contrato de arrendamiento. Si ambas apartes estan de acuerdo se procede a realizar un nuevo contrato de arrendamiento.

• QUINTA: Las partes convienen que “EL ARRENDADOR” deberá informar, por escrito y con acuse de recibo, con 30 días naturales de anticipación al vencimiento del contrato a “EL ARRENDATARIO” si es su deseo renovar el presente contrato. En caso de que ambas partes decidan renovar el presente contrato, el incremento en el pago de la mensualidad será de acuerdo al índice nacional de precios al consumidor que marque el BANCO DE MÉXICO.

SOBRE LA RENTA MENSUAL Y EL DEPÓSITO DE GARANTÍA

Aquí se detallan todos los aspectos al pago de la renta por concepto de arrendamiento. Debes considerar lo siguiente.

• Frecuencia y monto del pago.
• Si el pago será al inicio o al final del periodo.
• Forma de realizar el pago de la renta. Ya sea entrega en efectivo con recibo o por depósito interbancario.
• Qué pasa si el arrendatario se atrasa. Cuanta mora le cobraras y cuantos pagos atrasados son causales de rescisión de contrato.
• El incremento que sufrirá el monto de la renta y la manera en que se calculará. Generalmente en función de la inflación anual publicada por el Banco Central (Banco de México).

Por ejemplo.

• SEXTA: Las partes convienen voluntariamente y de común acuerdo que “EL ARRENDATARIO” pagara a “EL ARRENDADOR” o a quien en sus derechos represente, por concepto de contraprestación una renta mensual en los siguientes términos:
  • • A) El monto de la renta mensual será de $____.__ (_______________________ PESOS 00/100 M.N.).
  • B) El pago de la renta mensual será por meses adelantados, siéndole forzoso todo el mes y debiendo cubrir integra la mensualidad, aun cuando solo usare la vivienda unas cuantas horas.
  • C) El pago de la renta mensual se cubrirá los días 8 de cada mes, en la cuenta bancaria No. ___ con Clabe No. ___ en el Banco ___ a nombre del Beneficiario ___ y empezará a cubrirse a partir de la fecha en que se firme el presente contrato. También podrá ser entregada directamente al ARRENDADOR con previo acuerdo.
  • D) No podrá en ningún caso “EL ARRENDATARIO” retener las rentas ni bajo ningún título judicial, ni extrajudicialmente, debiendo hacer el pago íntegro a más tardar, dentro de los primeros 5 días siguientes al día 8 de cada mes, por lo que de hacerlo extemporáneamente del 5 al 10 día posterior, pagará el 5% sobre la mensualidad y si lo efectúa el décimo día en adelante, deberá pagar el 10% sobre la mensualidad. Siendo causa de rescisión de contrato el hecho de que se cubran extemporáneamente dos mensualidades o más.
  • E) En caso de que “EL ARRENDATARIO” pague la renta en abonos pagara un 10% adicional.
  • F) Cuando “EL ARRENDATARIO” pague la renta con cheque y resulte que el mismo no tiene fondos, se obligara a cubrir los gastos que dicho ilícito genere, así como las comisiones vigentes del Banco que se trate.

Cuando se alquila una casa o inmueble es normal solicitar un depósito como garantía en caso de que el arrendatario incumpla el contrato o deje adeudo. Lo normal es solicitar de uno a tres periodos de renta. Este depósito se le regresará al término del contrato en caso de que no haya habido adeudo.

• SEPTIMA: En concepto de depósito “EL ARRENDATARIO” en este acto hace entrega a “EL ARRENDADOR” la cantidad de $____.__ (__________ PESOS 00/100 M.N.), los cuales servirán de garantía en caso de que “EL ARRENDATARIO” deje adeudos de servicios de luz, agua, gas, teléfono o cualquier otro que contrate, y en el supuesto de no existir adeudo alguno y siempre y cuando “EL ARRENDATARIO” haya cumplido con todas y cada una de sus obligaciones contraídas a la firma del presente contrato se reembolsará el mencionado depósito en un plazo no mayor a 30 días después de la desocupación de la casa-habitación.

SOBRE LAS REPARACIONES  Y ADECUACIONES A LA PROPIEDAD

Debe quedar claro que cualquier deterioro o daño causado por las personas que utilicen el inmueble deberá de ser reparado por el arrendatario y/o el fiador solidario.

• NOVENA: “EL ARRENDATARIO” se obliga en los términos del artículo 2338 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, a realizar las reparaciones de los deterioros causados por las personas que utilicen el inmueble arrendado.

Cualquier adecuación, cambio o mejora que desea realizar el arrendatario deberá de ser autorizada previamente por el arrendador. Además, mencionar que el arrendador no está obligado a realizar ninguna mejora adicional.

• DÉCIMA: Toda clase de mejoras ya sean útiles o necesarias que se verifiquen en la casa, serán cubiertas por el “EL ARRENDATARIO” incluyendo las imputables algún descuido de su parte y exceptuando aquellas estructurales y desperfectos no atribuibles al uso normal del inmueble…

Así mismo, el arrendatario se obliga a comunicar a la brevedad cualquier daño que haya sufrido el inmueble por un tercero bajo pena de pagar la reparación.

• DÉCIMA SEGUNDA: “EL ARRENDATARIO” por su voluntad y por disposición de los artículos 2309 y 2313 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León queda obligado a informar a “EL ARRENDADOR” a la brevedad posible, la necesidad de reparaciones y de toda usurpación.

SOBRE EL DERECHO DE TANTO o TANTEO

El derecho de tanto dice que una persona después de haber estado arrendando un inmueble tiene derecho a comprarlo y/o preferencia sobre otras ofertas para comprar el inmueble.

Por lo mismo es importante que indiques que el derecho de tanteo no aplica para el inmueble arrendado. El arrendatario al firmar el contrato renuncia al derecho de tanteo. De no hacerlo estarias dejando la puerta abierta para una posible demanda.

• DÉCIMA TERCERA: “EL ARRENDATARIO” renuncia expresamente al derecho de preferencia o derecho del tanto, es decir, para la compra del inmueble.

SOBRE LA DEVOLUCIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO

El arrendatario debe obligarse a regresar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que le fue dado. Salvo por el menoscabo o deterioro natural sufrido por el paso del tiempo.

• DÉCIMA CUARTA: Como consecuencia de que “EL ARRENDATARIO” ha recibido el inmueble con expresa descripción de las partes y accesorios de que se componen junto con este contrato, se compromete y obliga en los términos artículo 2336, a devolverla al concluir el arrendamiento en las mismas condiciones en que la recibe, salvo el menoscabo natural sufrido por el paso del tiempo o por causa inevitable.

SOBRE EL PAGO DE SERVICIOS

Se debe especificar que es responsabilidad del arrendatario cubrir el pago de todos los servicios con los que cuenta el inmueble o que hayan sido contratados posteriormente por él. Además se debe especificar cada cuánto tiempo tendrá que hacer entrega de los recibos originales pagados al arrendador.

• DÉCIMA QUINTA: Las partes contratantes están de acuerdo en que el pago de los servicios agua, luz, teléfono, gas y demás que se utilicen y contraten durante la vigencia del presente contrato, serán cubiertos por “EL ARRENDATARIO”, así mismo “EL ARRENDATARIO” se compromete a entregar los recibos originales liquidados por tales conceptos a “EL ARRENDADOR” bimestralmente. Así mismo “EL ARRENDATARIO” se compromete a cubrir la cuota que la COMUNIDAD imponga por concepto de seguridad.

Es importante que consideres contratar un seguro para la casa habitación y opcionalmente un seguro de alquiler para que en caso de el inquilino se quede sin trabajo pueda cubrir el pago de la renta por varios meses. Lo recomendable es que el costo de los seguros los incluyas dentro de la renta y hacérselo saber al inquilino.  Los seguros de casa habitación generalmente incluyen la protección de los bienes por un monto, puedes utilizar esto como una ventaja para el inquilino y así convencerlo.

SOBRE EL FIADOR SOLIDARIO

Un fiador solidario es una persona o empresa que se compromete a pagar los adeudo y obligaciones contraídas por el arrendatario en caso de que este incumpla el contrato.

En un contrato de arrendamiento, el fiador usualmente es la parte más desprotegida porque asume todas las obligaciones de la misma manera y magnitud que el inquilino, pero con la desventaja de que no será él quien habite el inmueble. Lo más común es que se utilice el término de obligado solidario para quien firma como fiador, porque precisamente se solidariza en todas las obligaciones y deudas en que incurra su fiado.

Si decides pedirle al arrendatario que presente un fiador solidario asegúrate de dejar en claro que al hacerse responsable puede ser demandado por el arrendador.

• DECIMA SEXTA: En garantía al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el presente contrato por parte de “EL ARRENDATARIO”, “EL FIADOR” lo firman solidariamente, construyéndose así en pagador de todas y cada una de las obligaciones contraídas por su fiado, renunciando expresamente a los beneficios de orden y exclusión en el presente contrato, por lo tanto, “EL ARRENDADOR” está en aptitud de demandar el cumplimiento de las obligaciones contraídas, contra “EL ARRENDATARIO”, contra “EL FIADOR”, o contra ambos, en una o diversas acciones.
  • A) “EL FIADOR” conviene en que su responsabilidad legal no cesa sino hasta el momento en que “EL ARRENDADOR” se dé por recibido de la casa habitación a su entera satisfacción con el pago total de lo adeudado.

• DECIMA SEPTIMA: Los daños ocasionados a la casa, así como a los inmuebles colindantes por siniestros será responsabilidad de “EL ARRENDATARIO” y su “FIADOR”, por lo que en caso de detectar algún equipo o instalación en mal estado en el primer mes de ocupación del inmueble, se deberá dar aviso por escrito a “EL ARRENDADOR”, con acuse de recibo, para proceder a la reparación, por cuenta de “EL ARRENDADOR”, siempre y cuando no sea imputable la falla a “EL ARRENDATARIO”.

SOBRE LAS CAUSAS DE RESCISIÓN DE ESTE CONTRATO

Aquí debes enumerar todas las razones que son causales de rescisión de contrato. Por ejemplo puede incluir:

• Que el arrendatario en caso de ser persona moral entre en concurso o insolvencia.
• Que se le dé al inmueble un uso diferente al permitido en el contrato.
• El incumplimiento en el pago de uno o más periodos.
• Que el arrendatario no acate ni cumpla con las reglas de convivencias establecidas en la colonia, lote o parque industrial.

También dejar en claro si el arrendatario se obliga a pagar un o más periodos como penalización por incumplimiento. Y en caso de ser necesario acudir a instancias legales obligarse a cubrir los gastos y honorarios del abogado.

• DÉCIMA OCTAVA: Serán causas de rescisión del presente Contrato, además de las enunciadas por el artículo 2383 del Código Civil para el Estado de Nuevo León, las siguientes:
  • A) El concurso de “EL ARRENDATARIO” en caso de ser persona moral;
  • B) El hecho de que “EL ARRENDATARIO” no ocupe directamente el inmueble arrendado o sin el consentimiento escrito de “EL ARRENDADOR” lo explote o use de manera distinta a la prevista en este contrato, así como el que total o parcialmente ceda, de manera gratuita u onerosa, sus derechos de arrendatario;
  • C) La falta de cumplimiento por “EL ARRENDATARIO” de cualesquiera de las obligaciones que del presente contrato le derivan;
  • D) La falta de pago de una o más pensiones rentarías;
  • E) La circunstancia de que el Deudor Solidario no resulte solvente o deje de serlo (en caso de que se tenga);
  • F) La falta del otorgamiento de la Fianza (en su caso que se solicite);
  • G) La muerte de “EL ARRENDADOR” o de “EL ARRENDATARIO”;
  • H) En el caso de que “EL ARRENDATARIO” subarriende “EL INMUEBLE” sin consentimiento expreso y por escrito de “EL ARRENDADOR”.
  • I) “EL ARRENDATARIO” se obliga a cumplir con las reglas establecidas para el conjunto habitacional, en caso de no cumplirlas se podrá aplicar esta cláusula de recisión de contrato. Incluyendo la prohibición, si estas así no lo hiciesen, de operar equipos con alto volúmenes de ruido en horas inapropiadas como lo marca el Reglamento de Protección Ambiental.
  • J) En caso de que “EL ARRENDATARIO” abandone el inmueble materia del presente contrato por más de dos meses, automáticamente entrega la posesión material y jurídica del mismo a su propietario, es decir, a “EL ARRENDADOR”, sin necesidad de declaratoria judicial alguna.

SOBRE LA RENUNCIA Y VALIDEZ DEL CONTRATO

Asegúrate de dejar en claro la manera en que el arrendatario puede cancelar el contrato y la penalización que tendrá que pagar por hacerlo. De igual manera a la renovacion, el aviso se realiza por escrito mediante una carta de terminación de contrato de arrendamiento.

• VIGÉSIMA: “EL ARRENDATARIO” podrá rescindir este contrato mediante aviso por escrito con 30 días de anticipación y con el pago de penalidad de 3 (tres) meses de renta a “EL ARRENDADOR” si la rescisión es dentro del primer año del contrato, de 2 (dos) mes de renta si es a partir del segundo año del contrato y de 1 (un) mes de renta si es a partir del tercer año del contrato.

Considera que pasaría en caso de que el contrato termine y el arrendatario no haya desocupado el inmueble.  Esto no debe ser considerado como una prórroga y debe de haber una sanción por lo mismo. Generalmente implica pagar el doble o triple de la renta acordada hasta el momento en que el arrendatario desocupe la casa. Incluir esta clausula  puede aseguara que resiba una compensacion en caso de que exista una demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento.

• VIGÉSIMA PRIMERA: Las partes acuerdan que si al termino del presente contrato “EL ARRENDATARIO” no desocupare la casa por cualquier motivo, no se considerará prorrogado de dicho contrato…
  • A) En caso de que “EL ARRENDATARIO” continué en posesión de la casa habitación, después del término convenido se obliga a pagar el doble de la renta pactada por los doce meses siguientes y el triple de dicha renta durante el término que le siga hasta la totalidad de su ocupación y entrega de la casa habitación.
  • B) “EL ARRENDATARIO” se obligara a entregar debidamente saldados todos los recibos de los servicios mencionados en la cláusula décima quinta del presente contrato, al término del mismo y a devolver la casa habitación, con lo que asumirá que “EL ARRENDADOR” los recibió a su entera satisfacción.

Algo muy importante es mencionar sobre que jurisprudencia se llevará a tribunales cualquier desacuerdo, ya que en diferentes estados y países las leyes son diferentes.

• VIGÉSIMA SEGUNDA: “EL ARRENDADOR” juntamente con “EL ARRENDATARIO” convienen que, para la interpretación cumplimiento e incumplimiento del presente contrato de arrendamiento, se someten expresamente a la jurisdicción de los Tribunales con residencia en la Ciudad de Monterrey, Nuevo León; por lo que renuncia desde ahora a cualquier fuero que por razón de su domicilio presente o futuro, pudiere corresponderles.

GENERALES Y FIRMAS

Por último, cada parte se identifica de nuevo incluyendo nombre completo, domicilio y teléfono.

Y al final firma el contrato de alquiler. Si deseas tener una mayor validez te recomiendo que además de la firma solicites las huellas digitales de los dedos índices y pulgares de todas las partes. La tinta y la esponja la puedes conseguir en cualquier papelería.  Al hacer esto puedes estar seguro de que ante cualquier problema legal ninguna de las partes podrá alegar que su firma fue falsificada.

El contrato se firma en todas las hojas al margen y en la última hoja al calce junto al nombre de cada figura involucrada.

Consideraciones finales

Asesórate con un experto

Cualquier cuestión que implique responsabilidades legales debe ser consultada con un abogado. No seas avaro, el abogado al realizar su trabajo puede ahorrarte muchos problemas, tiempo y dinero. Sobre todo si llega ser necesaria una demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento.

Leyes locales

Considera que las leyes en materia de arrendamiento puede variar entre países o incluso entre estados. Es importante que conozcas las leyes que aplican en el área de jurisprudencia que hayas indicado en el contrato.
Y que conforme redactes tú o el abogado el contrato se apoyen en estas leyes para dar certeza legal a cada una de las cláusulas.

Anexos

Es importante incluir un anexo donde se especifiquen las condiciones en las que fue entregado el inmueble o casa habitación. De igual manera si se renta con muebles entonces dar un inventario de todo lo que contiene el inmueble. Para evitar problemas posteriores considera incluir fotos y una descripción del estado de los muebles. El inquilino debe de estar de acuerdo con la descripción que hagas.

Ejemplo de Contrato de Arrendamiento

Este ejemplo de contrato de arrendamiento está basado en las leyes de arrendamiento del estado de Nuevo León en México. Pero el objetivo de las clausulas es idéntico en todos los países. Lo comparto con ustedes para que lo tomen de ejemplo y vean como hacer un contrato de arrendamiento.

Descargar el formato de contrato de arrendamiento de casa habitación aquí:

Descargar contrato de arrendamiento Word

Descargar contrato de arrendamiento PDF

Consulta código civil del estado de Nuevo León, México. Sección Arrendamiento pagina 287.

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