Crédito hipotecario, ahorra dinero con un buen enganche
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La importancia del enganche en el crédito hipotecario
En este artículo veremos la importancia que tiene dar un buen enganche al momento de solicitar un crédito hipotecario. Haremos cálculos y veremos la magnitud del ahorro que podemos lograr gracias a esto.
Al final te comparto un documento sencillo de Excel que te permitirá realizar simulaciones con diferentes montos, tasas, plazos y enganches.
Al momento de tramitar un crédito hipotecario el banco nos pide que demos un enganche mínimo. En la mayoría de los casos el enganche va del 5% al 15% del valor del inmueble. El resto del valor será financiado por el banco.
Sin embargo es posible dar una mayor cantidad como enganche. El efecto de esto sería lo mismo a pedir menos dinero prestado.
Para poder dar este enganche es necesario que primero ahorremos dinero o que consigamos otras fuentes de financiamiento más baratas. Por ejemplo, pedir dinero prestado a un familiar pagándole una tasa de interés atractiva pero menor a la del banco.
Pero si el banco nos presta todo ese dinero a una tasa tan pequeña ¿Por qué razón vamos a esperar durante uno o dos años mientras ahorramos para comprar una casa?
Para responder esta pregunta veamos como es el comportamiento del pago de un crédito. El pago se compone de interés y capital. Por la manera en que se calculan las amortizaciones de los créditos hipotecarios al principio se paga mucho interés y poco capital. Solo hasta el final de la vida de un crédito se cubre la mayor parte de capital.
Para que te des una idea en la siguiente gráfica puedes observar que los primeros años la mayor parte del dinero que pagas es puro interés. Existen varias maneras de calcular las amortizaciones de un crédito, en este ejemplo utilizamos el método Francés que es el más utilizado.
El primer año únicamente pagaras $ 3,335.27 pesos de capital contra los $ 59,849.88 de interés. Es hasta el año 24 cuando el pago de capital supera al pago de interés.
Para mí esto es espeluznante. Significa que si pides un crédito con esas condiciones vas a vivir trabajando durante más de 20 años solo para pagar una pequeñísima parte del valor de tu casa.
Definitivamente esto no es lo que quiero para mi vida. Aun así sigo necesitando el apoyo del banco para comprar una casa. Así que como podemos reducir esta cantidad exagerada de interés.
Muy sencillo, dando un mayor enganche al solicitar el crédito hipotecario.
Simulación de enganche en un crédito hipotecario
Vamos a realizar un ejercicio. Tomaremos el crédito anterior y haremos dos escenarios en donde daremos un enganche de 200 mil pesos.
- En el primer escenario mantendremos el mismo plazo de 30 años pero con un pago menor.
- En el segundo escenario seguiremos pagando la misma cantidad pero durante un plazo mucho menor.
Condiciones originales del crédito.
Si mantenemos el mismo plazo tendremos un ahorro significativo. Y al tener una cuota menor nuestra capacidad de ahorro será mayor.
Pero si reducimos el plazo manteniendo un pago similar el ahorro que podemos tener es simplemente espectacular. Sin mencionar los años de trabajo que hemos quitado. En este caso 19 años.
Para que te des una mejor idea. En esta gráfica compara la magnitud del ahorro.
Que debo hacer si ya tengo un crédito hipotecario
En caso de que tú ya tengas un crédito hipotecario y te hayas dado cuenta de que las condiciones en que lo tramitaste no son muy favorables para ti lo que puedes hacer es dar pagos anticipados o prepagos.
Si tu cuota es de $ 3500 pesos entonces cualquier cantidad adicional que puedas pagar se irá directamente al capital de la última amortización. Esto tiene como efecto la reducción de plazo.
Por ejemplo si pagas $7000 pesos, el efecto es que dejaras de pagar interés por los $3500 pesos adicionales durante todos los años que le resten a tu crédito. Además cubrirás tu última cuota y parte de la antepenúltima ya que todo ese dinero se va directamente a capital.
*Antes de hacer esto verifica que tu banco no te multe por realizar pagos anticipados.
Como utilizar el simulador de enganche en un crédito hipotecario
En archivo Excel que te comparto está pensado para que únicamente los campos en color amarillo de la hoja “ANALISIS” tengan que ser capturados. Todo lo demás se calcula automáticamente.
Sin embargo, está completamente desbloqueado. Tú puedes jugar con él y modificarlo a tu gusto.
Recuerda que el método que utilizamos para calcular las amortizaciones del crédito hipotecario es el francés. Este método puede variar entre bancos o países. Pero sin importar el método utilizado el efecto de dar un mayor enganche al inicio del crédito hipotecario es el mismo en cualquier método.
Si deseas utilizar tu crédito para comprar un inmueble y rentarlo re recomiendo leer este articulo en donde te doy las clausulas mas importantes que debe tener el contrato de alquiler.