¿Debo rentar o comprar un casa? Análisis financiero

¿Rentar o comprar un casa?

En este artículo vamos a explorar una idea muy interesante. Desde el punto de vista financiero, que es mejor ¿Rentar o Comprar? Y en caso de que podemos ahorrar dinero rentando una casa, por cuanto tiempo hay que rentarla.

Voy a tratar de hacer sencillas las explicaciones y utilizare un poco de mayéutica.  Quiero aclarar que existe una gran cantidad de variables que debemos considerar, por lo mismo lo que aquí presento es solo un cálculo simplificado. Pero que no deja de ser válidos y nos ayudan a comprender.

Al final encontraras un Excel que te ayudara a hacer simulaciones con diferentes montos, plazos, intereses, etc. El mismo archivo que utilizare durante este artículo.

Antes de entrar de lleno a los cálculos veamos algunos Pros y Contras que tiene cada postura y que son la base para lo que explicaremos más adelante.

Pros y contras de comprar o rentar

Datos para el ejemplo

A lo largo del artículo vamos a utilizar los siguientes datos como ejemplo.

En el crédito consideramos que el pago mensual es fijo. La tabla de amortizaciones del crédito se calcula en base al calculo Francés.

En el caso de la renta consideramos que anualmente sufre un incremento igual al de la inflación. La inflación se considera fija.

Suposiciones iniciales

Nosotros partiremos de los siguientes hechos

• Si pides un crédito, los primeros años pagaras mucho interés y muy poco capital.
• Mientras menos dinero se pida prestado menos interés se pagará y también el plazo del crédito será o podrá ser menor dependiendo de la capacidad de pago que tengamos.

Lo que buscamos es determinar si es conveniente rentar y por cuanto tiempo una casa para ahorrar dinero y poder utilizar este ahorro en el futuro como enganche de un crédito para reducir el monto total de dinero que pagaremos.

Gráficamente la tabla anterior se interpreta así:

Y como resultado obtenemos que durante los primeros 8 años podemos tener un ahorro si rentamos y posteriormente utilizar este ahorro para dar la aportación inicial para comprar nuestra casa. Por supuesto hay otros factores no cuantitativos importantes que considerar, pero en este articulo no entraremos en fondo en ellos.

Reflexión de los resultados

A partir de este análisis podemos responder algunas preguntas, para las cuales jugaremos con el documento Excel que adjunto al final del artículo.

¿Qué pasa si la tasa de interés sube?

Si la tasa de interés sube, por ejemplo, a 15%, significa que durante los primeros años del crédito pagaremos más interés y menos capital. Por lo mismo el periodo que es conveniente rentar se extiende. Como comento al final del artículo, la tasa de referencia varia conforme a ciclos por lo que momentos en los que es más oportuno pedir prestado dinero.

Si juegas con el archivo puedes determinar visualmente cuanto te puede afectar el aumento o disminución de 1% en la tasa. Y como esa pequeña variación proyectado a 30 años puede hacer una gran diferencia. Bendito sea el poder del interés compuesto.

¿Qué pasa si el pago de la renta es mayor al pago de la cuota?

Si el monto de la renta supera al de la cuota entonces no será posible tener ahorros y la mejor opción es comprar la casa. O en su defecto buscar una renta más baja.

¿Qué pasa si el monto del crédito solicitado disminuye? ¿Por ejemplo 50 mil pesos?

Si damos un anticipo de 50 mil pesos a nuestro crédito de 600 mil, disminuimos el interés y aumentaremos considerablemente la cantidad de capital que pagaremos en los primeros años, de esta manera el tiempo que es conveniente rentar o ahorrar disminuye considerablemente. Pasamos de 8 años a 6 años solo aportando 50 mil pesos.

¿Cómo afecta el plazo del crédito en el monto final que se paga?

En nuestro ejemplo, pagando 600 mil a 30 años con una tasa de 10% pagaremos mensualmente $ 5265.43 pesos y en total al final la asombrosa cantidad de $ 1,895,554.58 pesos. Si reducimos la cantidad de años a solo 20 el pago mensual aumenta levemente a $ 5790.13 pesos y al final pagaremos en total solo $ 1,389,631.18 pesos.

Muchas personas comenten el error de pedir el crédito a 30 años pensando que de esa manera pagarán menos de forma mensual, sin saber que a la larga terminarán pagando mucho más. Mi recomendación es si, pedir el crédito al plazo que nos asegure que podremos pagar la cuota, pero realizar aportaciones a capital de manera regular, mensual de ser posible, para afectar directamente el capital.

¿Qué pasa si la tasa de inflación aumenta?

Si la tasa de inflación aumenta, entonces el valor de nuestros ahorros se ira por los suelos. Lo más conveniente sería usar el dinero antes de que este pierda valor. No ha que olvidar nunca que el dinero actual vale más que el dinero futuro, siempre, pero esto se ve acentuado en episodios de alta inflación. Aquí la pregunta seria ¿pido prestado dinero hoy y lo pago en el futuro con dinero más barato?

En nuestro ejemplo, vemos como el valor del ahorro cae rápidamente y el tiempo que es conveniente ahorrar disminuye.

¿Conviene pagar una casa de contado?

Si y no. La respuesta es no lo sé. Eso depende de las necesidades y deseos de cada persona. No todo en la vida es dinero y muchas veces cometemos el error de no valorar como deberíamos esas pequeñas cosas intangibles que nos hacen felices y nos dan seguridad a nosotros y a nuestra familia.

Lo que si puedo recomendarles es que den un buen enganche al momento de comprar su casa. No se limiten pensando que dentro de 30 años van a terminar de pagar su casa y se van a retirar. La vida puede darnos más y con un poco de esfuerzo y disciplina podemos obtener más de ella. Podemos pagar nuestra casa y por que no pensar en una inversión en bienes raíces que nos asegure una entrada de dinero en el futuro y un patrimonio que heredar a nuestros hijos.

Consideraciones Finales

La tasa de interés de referencia  varía dependiendo de la política de la FED. Generalmente sigue ciclos de alzas y bajas. Pero no es posible predecirla. Obtener un crédito el día de hoy podría ser mejor opción que esperar y solicitar un crédito en un par de años cuando la tasa sea mayor.

Recursos

Te comparto el archivo excel que utilice para generar la información de este articulo, calculo sencillo comprar casa vs rentar.

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